W tym wypadku – do zakresu robót, terminów i wysokości wynagrodzenia. Fakt, że niespisanie tych warunków na papierze utrudnia nieco dochodzenie swoich praw, ale to jeszcze nic straconego. Są dostępne inne środki dowodowe, które mogą dowieść, że taka umowa została zawarta. Chodzi przede wszystkim o zeznania świadków, fotografie Kwalifikacja prawna umów remontowych i innych wykonywanych przez prowadzenie robót budowlanych w istniejącym obiekcie Tomasz M. Szczurowski Monitor Prawniczy | 16/2011 Remontowa umowę warto zawrzeć w formie pisemnej. W pierwszej kolejności trzeba przypomnieć o lepszym zabezpieczeniu interesów, jakie zapewnia właścicielowi domu lub lokalu zawarcie umowy remontowej w formie pisemnej. Taka umowa będzie przewidywała odpłatne wykonanie prac remontowych w określonym terminie. Uwzględnienie Umowa o świadczenie dodatkowych usług factoringowych. Pobierz plik: Umowa o ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych. Pobierz plik: Umowa o udzielenie gwarancji bankowej. Pobierz plik: Umowa o ustanowienie kaucji. Pobierz plik: Umowa o wygaśnięciu uprawnień z obligacji. W umowie o wykonanie usług budowlanych należy zawrzeć postanowienia dotyczące gwarancji wykonania usług budowlanych, a przy tym należy określić wysokość, termin obowiązywania gwarancji. Kaucja gwarancyjna ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy. Treść gwarancji zawarta w umowie o usługi budowlane. REKLAMA. Wykonanie robót budowlano – montażowych stanowiących przedmiot umowy nastąpi w terminie do 12 tygodni od dnia zawarcia umowy, pod warunkiem terminowego uiszczenia przez Zlecającego zaliczki, o której mowa w § 10 pkt 1." Umowa jest skonstruowana dość niejasno, ponieważ wg niej § 10 pkt 1 w tej umowie mówi jedynie o tym, że zmiana TkP8. Tytuł Wersja Dane zmiany / publikacji zawarcie umowy ramowej na wykonanie prac remontowych i wykończeniowych w wytypowanych pomieszczeniach gmachu Ministerstwa Finansów C/474/22/BAD/B/413 15:42 Ryszard Jakubowski zawarcie umowy ramowej na wykonanie prac remontowych i wykończeniowych w wytypowanych pomieszczeniach gmachu Ministerstwa Finansów C/474/22/BAD/B/413 08:08 Ryszard Jakubowski zawarcie umowy ramowej na wykonanie prac remontowych i wykończeniowych w wytypowanych pomieszczeniach gmachu Ministerstwa Finansów C/474/22/BAD/B/413 11:53 Ryszard Jakubowski zawarcie umowy ramowej na wykonanie prac remontowych i wykończeniowych w wytypowanych pomieszczeniach gmachu Ministerstwa Finansów C/474/22/BAD/B/413 16:49 Ryszard Jakubowski Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP Udostępniamy Ci przygotowany przez adwokata Krzysztofa Lamparskiego z kancelarii Czyżewski Nowojski Ostaszewski z Poznania wzór umowy o wykonanie prac remontowych, który pozwoli w bezpieczny sposób zlecić wykonanie remontu firmie remontowej. Możesz z niego korzystać w dowolny sposób i całkowicie bezpłatnie. Wzór ten zawiera zgodne z prawem i uczciwe postanowienia, które jednak chronią osobę zlecającą wykonanie prac remontowych. Dzięki niemu, na wypadek gdy firma budowlana nie będzie przestrzegała umowy będziesz miał możliwość odpowiednio zareagować. Umowa ta chroni na wypadek niedotrzymania terminu wykonania prac, niespodziewanego zejścia z budowy przez firmę remontową, czy nieprawidłowo wykonanych prac remontowych. Wzór umowy na wykonanie remontu Dziesięć powodów, dla których warto korzystać ze wzoru umowy z firmą remontową Dlaczego ta umowa jest bezpieczna dla zlecającego prace remontowe? Oto dziesięć powodów, dla których warto zawrzeć umowę w proponowanym przez poznańską kancelarię prowadzącą portal kształcie: Umowa jest krótka (na tyle na ile może być), precyzyjna i nie powinna budzić wątpliwości co do rozumienia jej zapisów. Dzięki temu będzie powodowała, że Strony nie będą wchodziły w spór co do sposobu jej stwarza możliwość komunikowania się stronom umowy w formie SMS, e-mail oraz przez komunikatory. Słowem – w formie, która pozostawia ślad po uzgodnieniach i który jest najczęściej stosowany. Dzięki temu unikamy niepotrzebnych formalności, ale też niedomówień i ewentualnego tłumaczenia, że przecież Strony umówiły się na coś ustnie. Pamiętaj jednak, że wymóg ten dotyczy dwóch stron!Umowa określa, że wszelkie pieniądze wpłacone przed zawarciem umowy mają charakter zadatku. Oznacza to, że jeśli dokonasz takie rezerwacyjnej wpłaty, to gdy Wykonawca nie stawi się w wyznaczonym terminie do wykonania umówionych prac, będziesz miał prawo odstąpić od umowy i żądać zapłaty dwukrotności wpłaconych pieniędzy. To Twoje wprowadza wynagrodzenie ryczałtowe dla Wykonawcy. Oznacza to, że Wykonawca nie będzie mógł żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac, np. w związku z niespodziewanymi pozwala naliczyć kary umowne w przypadku gdy Wykonawca opóźnia się z wykonaniem umówionych prac zasadniczych lub prac poprawkowych, a także jeśli któraś ze stron odstąpi od umowy z winy tej drugiej. To może być wykorzystane także przeciwko Tobie, jednak zakładam że Ty chcesz uczciwe wykonać swoje obowiązki. Dodatkowo zapis o możliwości dochodzenia odszkodowania w kwocie przewyższającej kary umowne pozwoli Ci dochodzenia takiego odszkodowania, jeśli Twoja szkoda będzie większa niż kary określa precyzyjnie i jasno procedurę odbioru prac remontowych oraz wykonania poprawek, także na wypadek gdy Wykonawca się nie stawi bo np. porzuci zleconą robotę. Dzięki temu będzie jasne w jaki sposób należy potwierdzić stopień wykonania prac. Ponadto będzie Tobie łatwiej dochodzić swoich praw w związku z nieprawidłowym wykonaniem prac określa kiedy strony mogą wypowiedzieć umowę. Żadna ze stron nie będzie tym zaskoczono, bo wymaga to wcześniejszego poinformowania drugiej strony o takim zamiarze. Dzięki temu unikniecie nieporozumień. Jednocześnie zachowujesz wszelkie prawa, które wynikają z przepisów kodeksu cywilnego – także te, które dotyczą odstąpienia od umowy o pozwala zlecić tzw. wykonanie zastępcze na koszt i ryzyko Wykonawcy, jeśli zajdą podstawy do wypowiedzenia umowy. Dzięki temu Wykonawca będzie miał motywację do prawidłowego wykonania Umowy, inaczej może spodziewać się dużej faktury na swoje reguluje sprawy, które są ważne, a rzadko kiedy poruszane w umowie: wymóg wydania przez wykonawcę dokumentacji związanej z wykonaniem remontu, rozliczenie się z materiałów, prawo do dochodzenia zwrotu kosztów pomocy prawnej i opinii rzeczoznawcy, jeśli jest to wymagane w sporze z określa, że wszelkie spory sądowe będą prowadzone przez sąd właściwy z uwagi na położenie miejsca, gdzie wykonywane są prace remontowe. Dzięki temu unikniesz wymogu pozywania swojego przeciwnika w miejscu jego zamieszkania. Czy zaproponowany wzór umowy z firmą remontową jest idealny? Na pewno nie, jednak z całą pewnością dzięki jej zapisom będziesz miał dużo pewniejszą i bezpieczniejszą pozycję, jeśli dojdzie do konieczności prowadzenia sporu z Wykonawcą – także na etapie sądowym. Zachęcamy zatem do mądrego korzystania z niego i edytowania pod swoje potrzeby. Wzór umowy na wykonanie remontu W jaki sposób wypełnić umowę o prace remontowe? Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z przygotowanego wzoru z firmą remontową musisz go właściwie wypełnić, aby zapewnić sobie jego skuteczność. Wszelkie pola, które powinny być wypełnione oznaczyliśmy szarym kolorem. Najlepiej edytuj tę umowę w komputerze, a jeśli nie jest to możliwe – wypunktuj te pozycje i uzupełnij na miejscu z Wykonawcą. Po pierwsze wypełnij dane o sobie, jako zlecającym oraz firmie remontowej, jako wykonawcy. Warto w tych danych podać adres e-mail oraz numer telefonu, co znacznie ułatwi sprawę kontaktu w sprawach dotyczących umowy. Ponadto pamiętaj, żeby sprawdzić czy dane Wykonawcy zgadzają się z danymi osobami, która podpisuje umowę. Jeśli tak nie będzie, Twoja umowa nic nie będzie znaczyła. W razie potrzeby wymagaj pełnomocnictwa od osoby, która podaje się za reprezentanta firmy remontowej. Po drugie postaraj się w miarę szczegółowo określić co wchodzi w zakres prac. To będzie podstawą do badania, czy umowa została wykonana czy też nie. Jeśli dysponujesz projektami, możesz się do nich odwołać, np. pisząc że płytki mają zostać położone zgodnie z projektem. Po trzecie, wpisz dokładnie ile musisz zapłacić Wykonawcy oraz kiedy. Płatności można uzależnić w tym wypadku od stopnia wykonania prac, wskazując np. że druga rata będzie płatna po wykonaniu gładzi w mieszkaniu, druga po malowaniu, a trzecia po położeniu paneli podłogowych. Po czwarte, określ termin wykonania umowy. To jedna z podstawowych informacji w umowie. Po piąte, określ kto odpowiada za organizację materiałów budowalnych. Możesz to być Ty, lub też Wykonawca. Możesz zmieniać też inne elementy, jak wysokość kar umownych. Jeśli zaś potrzebujesz umowy dostosowanej do swoich potrzeb, skontaktuj się z nami. Z chęcią pomożemy. Mamy nadzieję, że dzięki naszemu wzorowi umowy o wykonanie prac remontowych przebiegnie on BezProblemów! Zanim dojdzie do przeprowadzenia remontu, należy zawrzeć odpowiednią umowę, w której strony powinny szczegółowo określić przedmiot i niezbędny zakres prac przewidywanych w czasie remontu. Treść zawieranej umowy o prace remontowe bardzo często okazuje się najważniejsza i decydująca w przypadku rozpatrywania sporów lub niejasności z nią związanych. Dlatego tak ważne jest pełne zrozumienie tekstu podpisywanej umowy. Wyjaśniamy, jak prawidłowo sporządzić taką umowę. Uzyskaj pełen dostęp do serwisu! Korzystaj ze wszystkich narzędzi: wzory dokumentów, akty prawne, orzeczenia szkolenia wideo ebooki eKursy Ponadto zapewnisz sobie dostęp do: odpowiedzi na indywidualne pytania – będziesz mógł je zadać naszym ekspertom, bazy porad i odpowiedzi na pytania zarządców. na bieżąco aktualizowanych informacji o zmianach w prawie (24h/dobę). Logowanie Jak poprawnie przygotować umowę gwarantującą dobrze wykonany remont, a zarazem chroniącą zarówno inwestora, jak i wykonawcę? Jak uniknąć problemów wynikających z niedotrzymanych terminów i negocjować poprawę powstałych usterek? Czy da się stworzyć umowę idealną? Duży popyt na usługi budowlane stawia wykonawców w silniejszej pozycji negocjacyjnej. W toku rozmów należy jednak mieć na uwadze interesy inwestora, który w zamian za płacone wynagrodzenie ma prawo zabezpieczyć należyte wykonanie prac. Dobrze skonstruowana umowa o prace remontowe z odpowiednio rozpisanymi procedurami na pewno ułatwia przeprowadzenie remontu i pozwoli zaoszczędzić ewentualnych problemów w przyszłości. Czym jest remont? Remont jest terminem określonym definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane (art. 3 pkt 8). Zgodnie z tą regulacją, przez remont należy rozumieć: „[…] wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Ostatni element definicji sprawia pewne problemy praktyczne. Oznacza to bowiem (w odniesieniu do bardziej skomplikowanych obiektów niż budynki mieszkalne), że czasem pewne problemy sprawia prawidłowa kwalifikacja prac jako remontu albo Definicja przebudowy została dodana do ustawy dopiero w 2005 roku. Według niej przebudowa to: „[…] wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”. Zaszeregowanie zamierzenia inwestycyjnego do tych dwóch rodzajów robót budowlanych ma doniosłe znaczenie, gdyż w przypadku niektórych rodzajów przebudowy konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, a to zdecydowanie wydłuża proces przygotowania i przeprowadzenia robót. W orzecznictwie kwestia ta omawiana jest dosyć często, a organy administracji architektoniczno-budowlanej w razie wątpliwości w tym zakresie często opowiadają się za rozwiązaniem bardziej rygorystycznym, tj. przebudową i związanym z tym czasem obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Należy pamiętać, że nie każda przebudowa możliwa jest do zrealizowania na podstawie zgłoszenia. Przykładowo, przebudowa przegród zewnętrznych domu jednorodzinnego, o ile nie zwiększa obszaru jego oddziaływania, możliwa jest do realizacji na zgłoszeniu, ale w przypadku nieruchomości wielolokalowej, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Uwaga! Przez remont należy rozumieć: „[…] wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Charakter umowy o prace remontowe Charakter umowy zawieranej z wykonawcą prac remontowych uzależniony będzie od jej zakresu i przewidzianych do realizacji prac. Umowa, której przedmiotem są prace remontowe, może zostać zakwalifikowana jako umowa o dzieło lub umowa o roboty budowlane, do której w pewnym zakresie odpowiednio stosuje się przepisy regulujące umowę o dzieło. W rozumieniu ustawy Prawo budowlane remontem jest zarówno odmalowanie mieszkania, jak i wymiana pokrycia dachowego (przy założeniu, że nie zmienia się kształt i konstrukcja dachu). Na gruncie prawa cywilnego istotny będzie zakres prac, istnienie ewentualnej dokumentacji, wytycznych prac remontowych. Każdorazowo jest to jednak umowa rezultatu, tj. kwestia jej należytego wykonania będzie oceniana, nie według efektu zakończonych prac. Czy wykonane zostały w sposób prawidłowy zgodny z zasadami wiedzy technicznej, estetycznie albo zgodnie z innymi wytycznymi. W praktyce zdarza się, że przy mniejszych remontach umowa w ogóle nie jest spisywana, co rodzić może w przyszłości problem zarówno dla zamawiającego, jak i wykonawcy. Warto zatem odpowiednio przygotować umowę z wykonawcą remontu, aby uregulować w niej kluczowe aspekty w szczególności w zakresie zakresu i wytycznych do zaplanowanych prac oraz zasad dotyczących rozliczeń. Przedmiot umowy W przypadku remontu nie zawsze będzie możliwość posłużenia się dokumentacją projektową, która dookreśli zaplanowane prace. Stwarza to problem praktyczny, precyzyjnego uzgodnienia zakresu i rodzaju zleconych prac, z czego jednak nie należy rezygnować. Pomocne może być odwołanie się przy opisie robót do poczynionych wcześniej obmiarów, co obarczone jest jednak ryzykiem, że jeżeli obmiar był zaniżony, wykonawca może na tej podstawie domagać się wynagrodzenia dodatkowego w stosunku do pierwotnie uzgodnionego. Opis zakresu powierzonych do realizacji prac powinien być jak najbardziej doprecyzowany, a jeżeli dysponujemy dokumentami dookreślającymi ten zakres – powinny one być przywołane w treści umowy. W tym zakresie warto również wprowadzić mechanizmy doboru materiałów, które zostaną przy remoncie wykorzystane wraz z opisem procedury ich wyboru lub zatwierdzania. Trudno bowiem, aby w treści umowy rozpisywać się na temat doboru okuć wymienianych drzwi lub wybranej kolorystyki wnętrz. W odniesieniu do materiałów ogólną zasadą, ułatwiającą realizację prac, będzie pozostawienie zakupu materiałów wykonawcy, a jedynie tam, gdzie będzie to kluczowe z uwagi na walory estetyczne lub oszczędności wskazać, że materiał (w szczególności farby kolorowe) dostarczy lub wskaże inwestor. Co więcej, często zdarza się, że w toku remontu jego zakres powinien ulec zwiększeniu, kiedy to konieczne do wykonania dodatkowe zakresy ujawniają się dopiero w toku prac. Warto w umowie zapisać procedurę dotyczącą udzielania przez zamawiającego/inwestora zgody na wykonanie tego dodatkowego zakresu prac. Taka akceptacja dodatkowych prac powiązana powinna być z ustaleniem generowanych przez nie dodatkowych kosztów. Zgody inwestora na realizację powinny mieć formę sformalizowaną, a umowa powinna wymagać, aby miały co najmniej formę dokumentową. Przy ustaleniach ustnych lub powierzeniu jedynie dodatkowego zakresu prac bez uzgodnień co do wynagrodzenia często dochodzi do sporu dopiero na etapie rozliczenia prac remontowych. Uwaga! W rozumieniu ustawy Prawo budowlane remontem jest zarówno odmalowanie mieszkania, jak i wymiana pokrycia dachowego (przy założeniu, że nie zmienia się kształt i konstrukcja dachu). Wynagrodzenie Kluczowy dla każdej umowy będzie oczywiście zapis dotyczący wynagrodzenia. Dobrym rozwiązaniem przy określaniu jego wysokości będzie odniesienie się do kategorii wynikających z Kodeksu cywilnego, tj. wynagrodzenia kosztorysowego obliczanego na podstawie obmiarów, w tym obmiaru powykonawczego albo wynagrodzenia ryczałtowego stanowiącego określone „na sztywno” kwotę za powierzone do realizacji prace. Co istotne, jeżeli w umowie określimy wynagrodzenie jako ryczałtowe za realizację określonego rodzaju prac opisanych jednostką miary, tj. np. 1000 zł za pomalowanie 100 m2, to wymalowanie 110 m2 otworzy drogę do domagania się przez wykonawcę zapłaty wynagrodzenia dodatkowego. Stąd zarówno wynagrodzenie, jak i objęty nim zakres prac powinny być określone precyzyjnie. Ewentualnie jeżeli wynagrodzeniem chcemy objąć maksymalny możliwy zakres, wskazać można również kategorie czynności, które zawierają się w umówionym wynagrodzeniu. Równie ważne będzie określenie zasad rozliczeń, terminów płatności oraz podstaw do dokonania płatności, np. na jakiej podstawie wykonawca uprawniony będzie do wystawienia faktury. Terminy Poza precyzyjnym określeniem przedmiotu umowy, zakresu zleconych prac oraz ustaleniem wynagrodzenia za ich realizację, istotnym zapisem, który bywa niesprecyzowany w umowach o remont, jest określenie terminów, w jakich prace remontowe będą realizowane. Wynika to często z niechęci wykonawców, którzy realizują kilka remontów jednocześnie i zabezpieczają się przed sytuacjami, w których opóźnienie na jednej budowie powoduje automatyczne opóźnienie na kolejnych umówionych robotach. Terminy, jak większość zapisów umownych, należy określać w sposób precyzyjny poprzez wskazanie konkretnej daty lub jako pewnego okresu liczonego od określonego przyszłego zdarzenia, np. siedem dni od dnia podpisania umowy albo dwa tygodnie od dnia rozpoczęcia prac. Uwaga! Zgody inwestora na realizację powinny mieć formę sformalizowaną, a umowa powinna wymagać, aby miały co najmniej formę dokumentową. Dobrym rozwiązaniem jest wskazanie w umowie terminu początkowego, w którym roboty remontowe zostaną rozpoczęte. Nabiera to szczególnego znaczenia w przypadku prac realizowanych wewnątrz budynku, zwłaszcza wewnątrz lokali mieszkalnych, które to prace utrudniają normalne korzystanie z nieruchomości i wymagają przygotowania mieszkańców do ich rozpoczęcia. Fakultatywnie określić można terminy pośrednie realizacji, osiągnięcia określonego poziomu zaawansowania w danym terminie. Obowiązkowo należy jednak uregulować termin zakończenia prac. Warto również określić, czy we wskazanym terminie oczekuje się tylko zgłoszenia zakończenia prac, osiągnięcia gotowości do odbioru czy też dokonania odbioru z usterkami lub już finalnego odbioru po usunięciu zgłoszonych usterek. Procedura odbiorowa W tym kontekście w każdej umowie odnoszącej się do prac budowlanych jedną z kluczowych regulacji jest kwestia procedur odbiorowych. W umowie powinno się ustalić rodzaje spodziewanych procedur odbiorowych, np. odbiory robót zanikających, odbiory częściowe, odbiory do celów rozliczeń, odbiór końcowy, odbiór gwarancyjny, pogwarancyjny itp. Dla każdego z takich odbiorów warto określić okoliczności uprawniające wykonawcę do domagania się przystąpienia do czynności odbiorowych, szczególnego znaczenia nabiera to w sytuacji, kiedy z odbiorem związana będzie płatność. Często zdarzają się spory pomiędzy stronami odnoszące się właśnie do kwestii gotowości do odbioru, która oceniana bywa odmiennie przez inwestora i wykonawcę. Sposób i czas trwania czynności odbiorowych, wskazanie wymagań formalnych co do protokołu odbioru również są rozwiązaniem pożąda... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź r. Wiele zagadnień związanych z umową o wykonanie remontu wciąż budzi kontrowersje w orzecznictwie. Do takich zalicza się kwestia, czy umowa o wykonanie remontu stanowi podtyp umowy o roboty budowlane, czy stanowi umowę odrębną, co odróżnia umowę o wykonanie remontu od umowy o dzieło, czy problem, czym w istocie jest remont w rozumieniu przepisów i jakie prace do remontu należy zakwalifikować. Powyższe zagadnienia mają kluczowe znaczenie dla praw i obowiązków stron umowy, w szczególności determinują termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy, który został odmiennie określony dla umowy o dzieło i umowy o wykonanie remontu. Kwalifikacja danej umowy jako umowy o dzieło / umowy o wykonanie remontu będzie co do zasady zależała od przedmiotu umowy, tj. zakresu prac wykonywanych na jej podstawie. W dzisiejszym artykule przedmiot umowy o wykonanie remontu zostanie omówiony na przykładach wynikających z najnowszego orzecznictwa. 1/ Umowa o wykonanie remontu – podstawowe informacje Regulacja dotycząca umowy o wykonanie remontu ogranicza się do jednego przepisu kodeksu cywilnego, który odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 658 ,,Przepisy niniejszego tytułu [tytuł XVI – Umowa o roboty budowlane – przyp.] stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli’’ Można zatem stwierdzić, że ten dosyć lakoniczny przepis, nie ułatwia stosowania ww. regulacji w praktyce i być może uzasadnia szereg kontrowersji, które powstały na jego tle w orzecznictwie. Na wstępie, należałoby wyjaśnić pierwszą wątpliwość i odpowiedzieć na pytanie, czy przepis art. 658 wprowadza nowy typ umowy, czy stanowi, że umowa o wykonanie remontu stanowi podtyp umowy o roboty budowlane. W najnowszym orzecznictwie przyjmuje się, że umowę o wykonanie remontu budynku lub budowli trzeba uznać za umowę odrębną od umowy o roboty budowlane, aczkolwiek do niej zbliżoną [1]. To z kolei powoduje, że uznaje się, że skoro ani przepisy normujące umowę o wykonanie remontu, ani przepisy normujące umowę o roboty budowlane nie zawierają przepisu szczególnego, który samodzielnie określałby termin przedawnienia roszczeń, należy do niej stosować ogólną regulację przewidzianą art. 118 [2]. 2/ Definicja remontu Określając przedmiot umowy o wykonanie remontu należałoby w pierwszej kolejności zdefiniować, jakie prace uznaje się za ,,remont’’ w rozumieniu art. 658 I tak w orzecznictwie przyjmuje się, że: ,,Przez remont budynku lub budowli, o jakim mowa w art. 658 należy rozumieć nie tylko remont w znaczeniu art. 3 pkt 8 pr. bud., czyli wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, także przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym, ale również przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku lub budowli’’ [3]; ,,Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Pojęcie remontu należy rozumieć szerzej niż to wskazano w art. 3 pkt 8 pr. bud., a więc nie tylko jako odtworzenie stanu pierwotnego budynku, lecz również przebudowę i modernizację’’ [4]; ,,Nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego w rozumieniu art. 3 pkt 8 pr. bud., a więc remontu, wybudowanie zamiast dotychczasowego budynku gospodarczego, budynku o takiej samej kubaturze, lecz o zmienionym zasadniczo usytuowaniu na działce” [5]; ,,Określenie „renowacja” nie występuje w definicji prawa budowlanego, jednak zważywszy pochodzenie tego wyrazu (z łac. renovatio – odnawiać), oznacza ono odnawianie, odtwarzanie, naprawę, a więc w istocie remont’’ [6]; ,,Wykonywanie remontu polega na oddziaływaniu na istniejący, ukończony już dawniej budynek (obiekt budowlany) lub dużą część takiego budynku (cały lokal mieszkalny, większe pomieszczenia użytkowe, przemysłowe, handlowe)’’ [7]. Powyższe tezy z orzecznictwa odwołują się do definicji remontu z art. 3 pkt 8 pr. bud. (w tym wyłączenia z pojęcia remontu bieżącej konserwacji), przy jednoczesnym rozszerzaniu tej definicji o inne prace, w tym przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku. 3/ Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa budynku a pojęcie remontu Rozszerzenie zakresu pojęcia remontu z art. 658 o prace polegające na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie budynku następowało stopniowo, przełomowym w tym zakresie okazał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 grudnia 2009 r. [8]. W wyroku tym, Trybunał stwierdził, że: ,,Na podstawie art. 658 regulacje dotyczące umowy o roboty budowlane znajdują zastosowanie zarówno do remontu budowli czy budynku, jak też jego przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy. Art. 647 w zw. z art. 658 znajdzie zastosowanie do robót “o mniejszym zakresie” (remontu), a także znajdzie on też samoistne zastosowanie do przebudowy, rozbudowy i nadbudowy, ponieważ mieszczą się one w pojęciach “budowa” i “roboty budowlane”, których znaczenie ustalone jest przez art. 3 pkt 6 i 7 pr. bud.’’ Ten pogląd został zaakceptowany w orzecznictwie sądów powszechnych [9], a także orzeczeniach Krajowej Izby Odwoławczej. W zakresie pojęcia ,,przebudowa’’, sądy powszechne odwołują się do definicji zawartej w prawie budowlanym, zgodnie z którą jest to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. w wyroku KIO z dnia 15 czerwca 2011 r. [10], przyjęto, że w ramach przedsięwzięcia remontowego może mieścić się przebudowa. W analizowanej sprawie taka przebudowa wystąpiła w ramach wykonania zadania inwestycyjnego i miała miejsce zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego poprzez dokonanie termomodernizacji pawilonu (wykonanie ocieplenia), budowa kotłowni opalanej biomasą (poprzednio istniała kotłownia węglowa). Pojęcia ,,rozbudowy’’ i ,,nadbudowy’’ nie mają swojej definicji ustawowej, co do zasady wskazuje się, że są to takie roboty budowlane, których wynik zmienia bryłę obiektu budowlanego, w sytuacji gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana tej bryły będziemy mieć do czynienia z “rozbudową” lub “nadbudową” obiektu’’ [11]. Prace polegające na rozbudowie i nadbudowie odróżnia się od pojęcia przebudowy, w ten sposób, że gdy dochodzi do zmiany charakterystycznych parametrów budynku, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, w takim przypadku mamy do czynienia z rozbudową / nadbudową. 4/ Roboty dotyczące części budynku a pojęcie remontu Literalnie interpretując art. 658 należałoby przyjąć, że remont może dotyczyć tylko budynku albo budowli, czyli prac dotyczących obiektów budowlanych w całości. Taka też była wiążąca wykładnia tego przepisu zapoczątkowana przez wyrok SN z dnia 22 września 1972 r. [12], w którym SN stwierdził, że: ,,Przepisy dotyczące umów o roboty budowlane stosują się – poza inwestycjami budowlanymi – tylko do remontu budynku lub budowli (art. 658 a nie odrębnych pomieszczeń w budynkach. Stanowiąc rodzaj umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane stosuje się tylko do tego, co bezpośrednio reguluje, wyłączając w tym zakresie wykładnię rozszerzającą.’’ Tak też, np. SA w Lublinie w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r.: ,,Przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło’’ [13]. Wyżej wymienione poglądy należy uznać za nieprawidłowe, co potwierdza najnowsze orzecznictwo, zgodnie z którym do umów o wykonanie remontu, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, na podstawie odesłania z art. 658 Powyższy pogląd, zapoczątkowany przez wyrok SN z dnia 17 lipca 2008 r. [14], jest obecnie przyjmowany w orzecznictwie sądów powszechnych. Przyjmuje się, że dla prawidłowego zakwalifikowania danej umowy nie ma zasadniczego znaczenia wielkość objętego nią przedsięwzięcia, lecz odpowiedź na pytanie czy dotyczyło ono remontu obiektu budowlanego w rozumieniu art. 658 Jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku, czy budowli, bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy o wykonanie remontu [15]. 5/ Przykłady robót stanowiących ,,remont’’ na podstawie orzecznictwa Do robót stanowiących remont w rozumieniu art. 658 zakwalifikowano w orzecznictwie modernizację i przebudowę hali warsztatowej budynku laboratoryjno-warsztatowego z adaptacją części kubatury na laboratoria [16]; ocieplenie ściany zewnętrznej wzdłużnej; remont balkonów i loggii w zakresie remontu płyt balkonowych, wymianą balustrad i ścianek podziałów balkonów, remontem z ewentualną częściową wymianą płyt osłonowych loggii; odtworzenie schodów zejściowych z budynku [17]; termomodernizacja pawilonu (wykonanie ocieplenia), budowa kotłowni opalanej biomasą (poprzednio istniała kotłownia węglowa) [18]; remont dachu [19]. 6/ Podsumowanie umowa o wykonanie remontu stanowi umowę odrębną od umowy o roboty budowlane, aczkolwiek do niej zbliżoną, do której odpowiednie zastosowanie mają przepisy regulujące umowę o roboty budowlane; przez remont budynku lub budowli, o jakim mowa w art. 658 należy rozumieć nie tylko remont w znaczeniu art. 3 pkt 8 pr. bud., czyli wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, także przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym, ale również przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku lub budowli’; przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; zmiana charakterystycznych parametrów obiektu stanowi jego ,,rozbudowę’’ lub ,,nadbudowę’; do umów o wykonanie remontu, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części stosuje się przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, na podstawie odesłania z art. 658 Facebook: Konstruktywnie [1] wyrok SN z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 57/16, wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 marca 2018 r., I AGa 5/18; [2] wyrok SN z dnia 17 listopada 2016 r., IV CSK 57/16, wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 marca 2018 r., I AGa 5/18; [3] wyr. SA w Białymstoku z dnia 4 września 2014 r., I ACa 269/14; [4] wyrok SA Lublin z dnia 25 lipca 2013, I ACa 226/13; [5] wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 października 2004 r., SA/Rz 2137/02; [6] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11; [7] wyrok SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13; [8] wyrok TK z dnia 15 grudnia 2009 r., P 105/08; [9] np. wyr. SA w Lublinie z dnia 25 lipca 2013 r., I ACa 226/13; wyrok SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13; [10] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11; [11] wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 marca 2020 r., II SA/Łd 785/19; [12] wyrok SN z dnia 22 września 1972 r., I CR 338/72; [13] wyrok SA w Lublinie z dnia 25 lipca 2013 r., I ACa 226/13; [14] wyrok SN z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 112/08; [15] wyr. SA w Warszawie: z dnia 21 października 2003 r., VI ACa 214/03, i z dnia 7 września 2012 r., VI ACa 276/12; wyr. SA w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r., I ACa 816/13 [16] wyrok SO w Warszawie z dnia 3 stycznia 2019 r., XXV C 1598/16; [17] wyrok SO w Warszawie z dnia 21 października 2019 r., XXV C 265/17; [18] wyrok KIO z dnia 15 czerwca 2011 r., KIO 1162/11; [19] wyrok SA w Katowicach z dnia 30 grudnia 2013 r., V ACa 584/13. Fot. Unsplash

umowa o wykonanie usług remontowych